日常生活中,物業與居民的日常生活息息相關,每家每戶幾乎都會與小區物業打交道,產生糾紛和矛盾也在所難免。昨天上午,北京一中院根據過去5年來審理的物業糾紛案件發布物業糾紛審理白皮書。根據白皮書,小區物業企業對業主違建應履行報告責任,并有權要求業主根據約定恢復原狀,物業公司對小區公共設施也有維修責任。


    業主違建 物業有權要求恢復原狀


    對于物業公司來說,如果發現小區有違建,有責任向相關行政執法部門進行告知。張先生是小區業主,他認為物業公司沒有對小區業主的違建盡到制止、處理的責任,于是起訴到法院。法院經過審理查明,物業公司已經向相關部門寄送過關于違建的材料,法院認為物業公司已及時向有關行政管理部門報告,盡到了報告的義務,城管部門也向違建業主下發了改正通知書,說明行政執法部門已經了解到違法建筑的相關情況,法院因此駁回了張先生的訴求。


    除了告知,物業公司也有權要求業主恢復原狀。某公司是王先生所住小區的物業公司,根據雙方簽訂的約定,王先生不能擅自改變房屋結構、外貌及對房屋內外承重墻等進行違章鑿、拆、搭、建。但王先生卻擅自對居住的房屋陽臺進行了鑿、拆,影響了小區整體形象,并對其他住戶造成安全隱患,物業公司于是起訴到法院判令王先生恢復原狀。


    法院經過審理認為,小區業主對其所居住房屋存在拆、改等違建行為時,物業企業有權依據物業服務合同或者業主公約的規定要求業主恢復原狀。


    物業糾紛多涉及物業費


    白皮書顯示,從案件數量上看,2013年1月1日至2017年6月30日,一中院共審理各類涉物業糾紛案件1373件,其中2013年362件,2014年217件,2015年345件,2016年294件,2017年截止到6月30日已受理155件。


    “各地房源出現供不應求的局面,隨之而來的是購買房屋后引發的涉物業糾紛案件也持續不斷?!币恢性焊嬖V北青報記者。在物業糾紛中,物業公司作為原告幾乎全部是為了追繳物業費,而業主、業委會作為原告提起訴訟的案件則呈現出多樣化趨勢,包括物業企業所提供的服務不符合合同要求而產生的違約、物業企業擅自增收服務費或私自占用綠地、共有區域,以及在財產、人身等方面對業主的侵權等。


    白皮書顯示,在物業糾紛中,物業公司的勝率相對較高,而業主提起訴訟的案件勝訴率往往較低。對于這種現象,據一中院法官介紹,相對于業主個人來講,物業企業一般有相對較為固定的專業律師來負責企業的法律業務,因此,無論是在法律知識和證據收集上,還是在訴訟經驗方面都比業主更有優勢,“這就容易導致物業企業的整體勝訴率較高?!?/span>


    物業糾紛調節難 易惡性循環


    白皮書顯示,近幾年業主的訴求越來越精細化、多樣化,比如,降低電梯噪音、增強小區綠化、清潔樓道環境等訴求越來越多。據介紹,造成目前涉物業糾紛不斷的原因主要集中在房地產商遺留的房屋質量問題、物業服務達不到業主的要求、物業企業與業主委員會產生矛盾致使物業費用難以收繳、部分業主惡意欠費以及由于歷史原因如房改房政策致使部分業主認為仍應按原有政策承擔繳費義務等等。這些因素增加了涉物業糾紛處理的難度。


    在物業糾紛中,案件起訴到法院后,因為需要按照訴訟程序一步一步進行,矛盾經過無數的訴訟流程更加尖銳,在部分案件中,業主通過物業企業降低物業費的方式與物業企業達成調解后,又拒絕交納下一年度的物業費,造成物業企業明確表示拒絕再次調解。而個別小區甚至出現多數業主不交費、物業企業由于經費緊張而降低服務質量,服務質量的下降使業主心生不滿堅持不交費的惡性循環。


    法官建議:業主應注重證據收集


    在昨天的發布會上,法官也對業主訴訟作了提示,建議業主強化法律意識,注重證據的收集、保存。如在房屋質保期內注意對房屋問題的報修留存相關書證以及視聽資料等證據,注意及時通過物業企業尋找開發商以期在質保期內得到妥善維修;對于漏水等疑難爭議問題可嘗試通過政府相關部門介入,尋找中立第三方進行相關鑒定,以明確問題和責任,并在日后可能發生的訴訟中提供依據。有條件的業主委員會可聘請專業的法律顧問。文/本報記者 李鐵柱


2017年07月28日

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業主打物業糾紛官司勝訴率較低

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